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白条怎么套出来」有什么办法自己套白条

编辑/2021-03-15/ 分类:科技资讯/阅读:
从1998年起进行城镇住房制度改革起,23年来我们主要办了三件大事:第一,取消福利性租房,把租住公房卖给职工,解决了多年积累的租住公房问题;第二,大力推动住房商品化,靠市场经济进行大规模城镇住房建设,使房屋开发投资增速连年保持在20%以上,城市有效 ...

从1998年起进行城镇住房制度改革起,23年来我们主要办了三件大事:第一,取消福利性租房,把租住公房卖给职工,解决了多年积累的租住公房问题;第二,大力推动住房商品化,靠市场经济进行大规模城镇住房建设,使房屋开发投资增速连年保持在20%以上,城市有效扩张,开发企业在提供大量商品房的同时,也提供出大量拆迁安置房;第三,政府启动保障性安居工程建设,有效缓解绝大多数低收入家庭的住房困难。

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现在已可以看到23年奋斗的可喜成果。根据2019年底央行大规模抽样调查显示,中国城镇居民家庭拥有产权住房的占96%,户均拥有住房1.5套,最低收入20%城镇家庭的住房拥有率达到89.1%。“房子是用来住的”,我们多年为之奋斗的“居者有其屋”目标已经基本实现。随着城镇房屋价格上涨,人民群众的家庭财富价值日益显现。央行调查显示,在中国居民家庭总财产中,房产占比达到59.1%,家庭负债率降低到9.1%。许多普通收入居民发现,把他们多年收入与房产价值增值相比,房产增值高于收入总额。

现在存在的问题恰是2021年《政府工作报告》所指出的“大城市住房突出问题”与“保障性租赁房”。这说明在国家经济发展与人口加快迁徙的同时,住房建设与金融服务没有跟上形势的变化。而解决这两个突出问题,我认为都要推动供给侧结构性改革。

第一,主要大城市存量住房价格迅速上涨,把供不应求问题突出显现出来。供应不足的主要问题在于供地不足与投资受限。供地不足的原因可以追溯到中国土地制度设立初期,在1986年刚刚设立国家土地局时,因为派人去境外考察时国家外汇不足,就只能让他们到香港考察,没有资金到更多国家和地区去考察。片面学习单一香港模式对内地城市危害不小。香港城市建成区只占全部土地的22%,现在内地多数城市也是在20-24%之间;香港住宅建设用地只占全部土地的7%,而内地多数城市也纷纷限制住宅建设供地,有的城市住宅用地还低于香港的比重。根据国家统计局数据测算,2020年全国商品房均价9860元/平方米,同比增长5.9%;全国土地均价6763元/平方米,同比增长18.7%。由此可以判断出,大城市住宅建设用地涨幅更高。要解决好大城市住房突出问题,就要看到真正原因所在并对症下药,增加大城市土地供应,特别是住宅建设用地供应,防止因供地过少而人为加剧住房供应紧张、推升房价上涨。

第二,中国多年租赁房供应不足,成为城市建设的主要短板,这是房改后尚待解决的最大问题。发展租赁房实现“租售并举”是中央近年再三强调的要求。2021年《政府工作报告》再次强调“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法”给予支持。为什么租赁住房供应问题一直不能很好解决?问题也出在供给侧,主要是缺乏专业化、机构化的房屋持有主体。国外的这种持有主体多是REITs,即汇集社会资金实现对租赁房的权益型持有。而中国至今没有租赁房REITs。中国现在市面上的租赁房,有的是居民家庭自发买房用于出租,也有的是开发商卖不掉房子被迫出租,主动自觉持有租赁房的机构凤毛麟角,而且多是用金融机构的间接融资来持有,存在着资金刚性兑付的风险。

中国大城市房屋具有“租售比低”而房价上涨快的特点,房价上涨会使得本来就低的“租售比”更低。在这种情况下设立REITs,就要设法挖掘其收益率,包括把政府对低收入家庭的租房补贴通过立法确定下来,作为REITs的稳定收益;还要防止对房屋价值的高估,可按照成本价交由REITs持有。

分析造成大城市“租售比”过低的原因,是地价占了租赁房成本中很高的比例。比如说在一些房价5万元/m的项目中,地价就占了4万元/m,只要控制高地价进入租赁房成本,就可以有效提高“租售比”。

2021年《政府工作报告》中提出“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”是个好办法,未交土地出让金的租赁房项目,可以把地价转为政府机构持有的房屋产权,并规定这部分房屋产权不收取房屋租金,只按照价值继续享有房屋财产权,并在房屋财产实现增值后享有部分增值权益。这样做就可以把全部租金收入让渡给投资方,立即实现房租收益率成倍提高。如果能按照2021年《政府工作报告》中提出的“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”,将这部分项目土地出让金合理定价,并有专项资金支持,也可以增加租赁房供应与有效提高“租售比”。以上措施都简便易行,便于让租赁房运营机构提高收益率,运用多种金融工具持有租赁房,并可以吸引社会资金参与租赁房REITs。当然,以上政策规定仅适用于租赁房,在这种租赁房转为商品房销售时,就要兑现土地方收益,或者补缴土地出让金,而这些成熟做法在中国都有章可循,很容易操作。

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